A prefeitura de São Paulo emitiu 11.152 alvarás de demolição nos últimos cinco anos, uma média de seis por dia, de acordo com a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento. Por trás do número está a falta de terreno.
Nos bairros mais valorizados, comprar um prédio e derrubá-lo virou, muitas vezes, a única forma de abrir espaço para um novo empreendimento. As demolições se concentram nas regiões mais caras.
Só as subprefeituras de Pinheiros (2.184 alvarás) e Vila Mariana (2.044) somam quase 38% do total. Na outra ponta, Cidade Tiradentes teve dois alvarás no período, e Parelheiros, apenas um.
Perto do Parque Ibirapuera, numa avenida movimentada, um prédio foi sumindo aos poucos, de cima para baixo. Miniescavadeiras levadas por guindastes até o topo derrubaram o edifício andar por andar, ao longo de seis meses.
O imóvel fazia parte de um complexo com dois edifícios: um residencial de 12 andares, com dois apartamentos por andar, e um comercial de oito andares descrito como “novinho” por Andrés Diez, engenheiro civil e sócio da Demolidora Diez.
De acordo com informações do mercado, uma demolição como essa custa cerca de R$ 4 milhões. No lugar, a Cyrela vai erguer um empreendimento com elevador panorâmico e vista para o Parque Ibirapuera.
“Isso aconteceu muito em Taiwan, onde não tem mais área para construir, e está crescendo faz uns três anos em São Paulo de uma forma assustadora”, afirma Diez. De acordo com ele, a empresa derruba de 15 a 20 prédios por ano, e a demanda continua aumentando.
Há 12 demolições fechadas para os próximos meses, a maior parte na zona sul da cidade. A empresa também atua no Rio de Janeiro e em Santa Catarina, mas cerca de 80% dos projetos estão na capital paulista.
Na lista recente da empresa estão um prédio alto na Consolação, três em Moema e quatro no Brooklin. Os mais comuns têm de cinco a oito andares.
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Plano Diretor concentra novos prédios perto do transporte público
O movimento também é resultado das regras urbanísticas da cidade. Em 2023, uma revisão do Plano Diretor da cidade ampliou áreas perto de estações de metrô e trem e de corredores de ônibus onde é permitido construir prédios mais altos e com mais apartamentos.
De acordo com a administração municipal, a distribuição das demolições está ligada justamente a essa diretriz de adensamento perto do transporte público. Levantamento do Secovi-SP, o sindicato da habitação, mostra o peso dessas áreas.
A capital lançou 154.769 unidades residenciais entre setembro de 2025 e agosto de 2026. Dessas, 67% ficam nas zonas de maior adensamento, e só os eixos de transporte concentram 43,9% do total.
“Essas áreas representam mais ou menos 3% da área do município, não é uma área muito grande e, por isso, é tão procurada”, afirma o vice-presidente de Urbanismo Metropolitano do Secovi-SP, Claudio Bernardes.
Em 2014, quando foi sancionado o Plano Diretor Estratégico, foram criados os eixos estratégicos da cidade, áreas ao longo dos sistemas de transporte coletivo de média e alta capacidade. “Esses eixos vêm sendo usados há dez anos e vão acabando. Quando acabam os terrenos vagos, sobram os que têm prédios um pouco maiores. Aí, na hora que fica viável, eles entram nesse processo de demolição”, diz Bernardes.
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Alto padrão puxa a troca de prédios antigos por novos
A maioria dos clientes da demolidora são incorporadoras, mas há também fundos. Os prédios derrubados ficam, em geral, no mercado de alto padrão, além de construtoras do programa “Minha Casa, Minha Vida” que compram prédios antigos para demolir, e muitos edifícios comerciais velhos que já não conseguem inquilinos.
Para a incorporadora, a demolição pesa pouco na conta. “É uma coisa muito perigosa mas, pelo preço, é muito barata”, diz Diez. De acordo com ele, a demolição fica em torno de 2% do custo do empreendimento. “O problema não é a demolição, é o próprio terreno, que é muito caro.”
Para regiões disputadas, como o entorno do Ibirapuera, são investimentos que valem à pena. “Quantos terrenos tem no entorno do Ibirapuera? É um número muito finito”, diz Bernardes.
“A incorporadora faz a conta: vou aumentar o custo do terreno, mas consigo repassar isso no preço porque tem mercado”, complementa. A representação do terreno costuma variar entre 15% e 25% do custo de um lançamento de alto padrão. Do lado de quem vende, muitas vezes o proprietário negocia o terreno com o imóvel construído por querer se livrar de um empreendimento parado e que gera altos custos com IPTU.
